Продажа недвижимости в Болгарии: общие правила

Как это происходит

Продажа недвижимости в Болгарии в последнее десятилетие получила хорошее развитие. Причиной тому и удачное положение страны, и климатические условия (отличные морские и горнолыжные курорты), и вступление Болгарии в Евросоюз. Законодательство страны допускает продажу недвижимости местным лицам, а также иностранным физическим и юридическим лицам. Одновременно с продаваемым объектом оформляется так называемая идеальная часть – сюда входит площадь всех коридоров и лестничных пролетов. Как правило, эта площадь составляет не более 5% от общей и является скорее условным понятием. Также разрешено регистрировать фирмы по адресу квартиры и использование ее в качестве офиса, как местным, так и не местным лицам. Иностранные владельцы имеют равные права с отечественными, вплоть до права предоставление жилья в аренду.

Здания могут приобретать те же лица, что и квартиры, однако прилегающий участок и землю под зданиями иностранцам продавать не позволено. Альтернативой может стать аренда земли на длительный срок за невысокую плату. Практически продажа недвижимости в Болгарии всегда включает стоимость аренды прилегающей земли, это небольшая часть в 1-10%. Такой вариант хорош для тех, кто планирует приезжать на недолгое время – например, на летний отдых. Но если владелец планирует проживать в Болгарии постоянно, то лучше приобрести землю в личное пользование, оформив ее на фирму. В таком случае оформляется два нотариальных акта – на здание и землю, в то время как при стандартной процедуре без покупки земли достаточно оформить один – на здание (квартиру). Приобретение недвижимости и земли на фирму не встретит никаких юридических препятствий. Однако иностранным гражданам запрещена продажа не только земли, но и лесов. Сюда включены территории под новое строительство и сельскохозяйственные угодья. Разрешено только сдавать в аренду участки земли на долгий срок без ограничения размера. Минимальный срок аренды составляет четыре года, максимальный законодательством Болгарии не установлен.

Приобретение земель и лесов разрешено только фирмам, зарегистрированным в Болгарии (иностранными владельцами в том числе), а также иностранным фирмам с участием капитала болгарского жителя или юридического лица хотя бы в 1%. Подобные фирмы для законодательства Болгарии ничем не отличаются от местных.

Продажа недвижимости в Болгарии: юридический процесс

Продавцом и покупателем подписывается нотариальный акт о передаче собственности и удостоверяется на право собственности у нотариуса, который работает в районе нахождения объекта. Затем акт передается нотариусом в районный суд, где судья на основании акта вносит изменения в государственный регистр недвижимости. Отметка о занесении также делается в самом нотариальном акте.

Для совершения сделки необходимо предоставить нотариусу выписку из регистра об отсутствии «тяжестей» продаваемого объекта. В документе отражается состояние ипотеки квартиры (здания), права третьих лиц на пользование объектом, запрет (разрешение) на продажу, возможные открытые судебные дела и проч. Этот же документ подтверждает, что объект принадлежит владельцу-продавцу. Кроме того, необходимо получить государственную оценку стоимости в местной налоговой службе. Назначенная налоговой службой цена вносится в договор и не может превышать продажную цену объекта. Исходя из указанной продажной стоимости, определяются размеры госпошлины и нотариальные таксы. Как правило, они составляют не более 5%.

Для того чтобы оформить сделку на физическое лицо, необходимо предъявить загранпаспорт, на юридическое лицо – учредительные документы на фирму.

Налоговая политика

Продажа недвижимости в Болгарии, как видно, процедура не сложная, однако покупатель, помимо оплаты всех вышеперечисленных расходов, обязан также оплачивать ежегодный налог на недвижимость и на бытовое обслуживание. Размер налога не зависит от статуса владельца и имеет одинаковую ставку, как для физических, так и для юридических лиц.

Кроме того, производится ежемесячная оплата по показаниям водомеров, счетчиков электро- и теплоэнергии. Телефонная связь оплачивается по времени. Такого понятия, как квартплата, в Болгарии не существует.